Налог на коммерческую недвижимость украина

Налоги и выплаты при купле-продаже коммерческой недвижимости в 2018 году

В Украине действующее законодательство позволяет физическим лицам-владельцам жилой недвижимости перевести ее в состав нежилого фонда и использовать как коммерческую.

Куплю-продажу коммерческой недвижимости по правилам действующего законодательства Украины могут совершать юридические лица и физические лица-предприниматели/индивидуальные предприниматели (ИП) — субъекты хозяйственной деятельности. Физические лица-владельцы жилья получают право отчуждать жилье в качестве коммерческой недвижимости при выполнении условий, установленных законом.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2018 году взимаются по правилам Налогового и Гражданского кодексов Украины и правил, установленных приказами и декретами Кабинета министров и Министерства юстиции Украины для нотариусов при регистрации соответствующих договоров.

Domik.ua выяснил, по каким правилам и в каких размерах обязаны платить налог при продаже коммерческой недвижимости субъекты хозяйственной деятельности и физические лица при заключении сделок купли-продажи.

Кто может оперировать коммерческой недвижимостью

Налогоплательщики сами определяют, какой налог платить при продаже коммерческой недвижимости по ставке от договорной суммы и статуса субъекта хозяйственной деятельности.

Раздел III Закона Украины № 755-15 «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований» в редакции от 06.01.2018. В нем указано, что юридические лица и физические лица-предприниматели (ФЛП) осуществляют свою деятельность в случае регистрации этих статусов в Едином государственном реестре. В главе 1 раздела XIV «Специальные налоговые режимы» законодатели определили, какой налог при продаже коммерческой недвижимости ИП платят в зависимости от группы, в которую отнесено их предприятие в зависимости от численности наемных работников и годового дохода.

Законодатели установили, что физические лица-владельцы могут использовать и отчуждать свою жилую недвижимость в качестве нежилой коммерческой. В статьях 319 и 320 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) закреплено право собственника свободно распоряжаться своим имуществом и использовать его для осуществления предпринимательской деятельности на условиях, закрепленных законом. В статье 8 Жилищного кодекса Украины (ЖКУ) указана возможность перевода годного для проживания жилого помещения в состав нежилого фонда на условиях, определенных законом. Законодатели дали право исполнительным органам местной власти определять порядок перевода объектов жилого фонда в нежилой. В 2018 году в Украине такой перевод происходит по правилам, утвержденным областными, городскими и районными советами на основе требований действующего законодательства, налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом взимается в порядке и по ставкам, принятым для общей схемы налогообложения.

Нежилая недвижимость

По правилам подпункта 14.1.129-1 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины (НКУ) нежилая недвижимость — это такие объекты:

— гостиницы, мотели, кемпинги, пансионаты, рестораны и бары, туристических базы, дома отдыха, горные и иные комплексы для размещения людей на отдыхе;

— здания офисные для финансового обслуживания, административно-бытовые здания для конторских и административных целей;

— торговые центры, здания предприятий бытового обслуживания, универмаги, магазины, крытые рынки, павильоны и залы для ярмарок, станции технического обслуживания автомобилей, столовые, кафе, закусочные, базы и склады предприятий торговли и общественного питания;

— гаражи наземные и подземные, крытые автостоянки;

— здания промышленные и склады;

— здания для публичных выступлений, казино, игорные дома;

— хозяйственные приусадебные здания и вспомогательные нежилые помещения:

— сараи, хлева, гаражи;

— летние кухни, мастерские, уборные;

— погреба, навесы, котельные, бойлерные;

— трансформаторные подстанции и др.;

Для того, чтобы взимать налог с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом, законодатели определили статус недвижимого имущества и для промышленных предприятий. В статье 191 ГКУ указано, что предприятие — это единый имущественный комплекс, который используется для ведения предпринимательской деятельности. Предприятие целиком или частью/частями может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и иных договоров. Продажа целостного комплекса или его отдельной части не влияет на то, какой налог с продажи коммерческой недвижимости обязан заплатить субъект хозяйственной деятельности. Сумма, полученная продавцом-юридическим лицом, зарегистрированным в Едином реестре, входит в базу начисления налога на доходы предприятий.

Ограничения на отчуждение коммерческой недвижимости

Законодатели ввели запрет на отчуждение нежилой/коммерческой недвижимости в случае судебного решения по проводу предусмотренных законами отягощений в отношении данного имущества.

Для физических лиц предпринимателей (ФЛП) отдельное ограничение по поводу упрощенного налогообложения возникает, если они совершают ряд операций с нежилой недвижимостью на основе вида их деятельности. Правило закреплено в пункте 291.5.3. главы 1 раздел XIV «Специальные налоговые режимы» НКУ.

ФЛП из I-III групп плательщиков не могут использовать единый налог в таких случаях:

— если сдают в аренду нежилые помещения, сооружения, здания и/или их части общей площадью более 300 квадратных метров;

— если сдают в аренду земельные участки общей площадью более 0,2 га. В практической деятельности это означает, что налог с продажи коммерческой недвижимости ИП из указанных групп, оплачивают по общей схеме налогообложения.

Продажа коммерческой недвижимости: налоги 2018

Как платить налог на недвижимость в 2020 году

Как выяснили журналисты ProfiDom.com.ua, о том, как будет начисляться налог на недвижимость, отличную от земельного участка в наступившем 2020 году рассказал портал Domik.ua

В подпункте 266.5.1 статьи 266 Налогового кодекса Украины указано, что ставки налога для объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, устанавливаются решением местной власти в размере, не превышающем 1,5% размера минимальной заработной платы на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 кв. м базы налогообложения.

Что такое база налогообложения в налоге на недвижимость, отличную от земельного участка

База налогообложения — это общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе и его частей. Для имущества, которое находится в собственности физических лиц, база налогообложения рассчитывается контролирующим органом на основании данных Государственного реестра имущественных прав. Юридические лица производят расчет самостоятельно, исходя из общей площади каждого отдельного объекта на основании документов, подтверждающих право собственности.

Льготы по уплате налога на недвижимость, отличную от земельного участка

Как и ставку налога для объектов жилой и/или нежилой недвижимости, льготы на налог, который уплачивается на определенной территории, устанавливают местные органы власти. Для физических лиц льготы устанавливаются, исходя из их имущественного положения и уровня доходов.


Органы местного самоуправления до 25 декабря года, который предшествует отчетному, подают соответствующему контролирующему органу информацию по ставкам и льготам по уплате налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.

Читайте так же:  Льготы по ндфл по совместительству

По закону, ко льготам также относят уменьшение площади жилой недвижимости, которая подлежит налогообложению. База налогообложения для физлиц уменьшается один раз за отчетный период (год):

  • для квартир, независимо от их количества — на 60 кв. м;
  • для жилых домов, независимо от их количества — на 120 кв. м;
  • для разных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их частей (в случае, если в собственности налогоплательщика находится несколько объектов) — на 180 кв. м.

Льготы по уплате налога на недвижимость не применяются в двух случаях:

  • если площадь объекта превышает пятикратный размер необлагаемой налогом площади: 300 кв. м — для квартир, 500 кв. м — для жилых домов, 900 кв. м — для разных типов объектов недвижимости, в том числе их частей, которые находятся в собственности одного налогоплательщика;
  • если объект налогообложения используется его владельцем для получения прибыли.

Порядок начисления налога на недвижимость

Расчет суммы налога для физических лиц производит контролирующий орган по месту налогового адреса. От общей площади объектов недвижимости, которая находится в собственности у налогоплательщика, отнимают необлагаемую налогом квадратуру. Далее сумма налога распределяется пропорционально к удельному весу общей площади каждого из объектов.

Если в собственности налогоплательщика находится квартира площадью более 300 кв. м и/или дом площадью более 500 кв. м, сумма налога увеличивается на 25 000 грн на каждый такой объект.

Налоговые уведомления-решения и платежные реквизиты высылаются налогоплательщику контролирующим органом по месту его налогового адреса до 1 июля года, который наступает за базовым отчетным периодом. То есть, уведомление об уплате налога за 2019 год должно прийти до 1 июля 2020 года.

Владельцы нововведенного объекта жилой или нежилой недвижимости оплачивают налог, начиная с месяца, в котором было получено право собственности.

Налоговое обязательство за отчетный год оплачивается:

  • физическими лицами — в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения;
  • юридическими лицами — авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, наступающего за отчетным кварталом, которые отображаются в годовой налоговой декларации.

Ответственность за неуплату налога на недвижимость

За несвоевременное внесение суммы налога по указанным в уведомлении реквизитам, по закону предусмотрен штраф. При задержке уплаты до 30 дней, размер штрафа составит 10% от суммы долга, при задержке более 30 дней — 20% (ст. 126 Налогового кодекса Украины).

Штрафные санкции применяются только в том случае, если контролирующий орган вовремя прислал физическому лицу уведомление-решение по налогу на имущество в сроки, установленные законодательством.

Налог на недвижимость в Киеве

На 2019 год — отчетный при уплате налога на недвижимость в 2020 году — установлена ставка налога на недвижимость в размере 1,5% от минимальной заработной платы на 01.01.2019 года за 1 кв. м (решение Киевсовета №1910/5974 от 18.10.2018). На жилье для физлиц в 2019 году применяется понижающий коэффициент 0,75.

Минимальная заработная плата на 1 января 2019 года составляла 4 173 грн, а значит в денежном эквиваленте размер ставки налога на жилую недвижимость в Киеве — 46,95 грн за 1 кв. м базы налогообложения. К примеру, владелец квартиры в Киеве площадью 75 кв. м в 2020 году должен будет заплатить налог на недвижимость в размере 704,25 грн.

Не подлежат налогообложению такие объекты жилой недвижимости:

  • неприбыльные здания, которые находятся в собственности органов власти, а также организаций, созданных ими в установленном порядке и полностью содержатся за счет государственного или местного бюджета;
  • здания детских домов семейного типа;
  • общежития;
  • дома, непригодные для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанные решением Киевского городского совета;
  • жилье, принадлежащее детям-сиротам, детям, лишенным родительской заботы, детям с инвалидностью, которые воспитываются одинокими матерями (отцами), но не более одного такого объекта на ребенка;
  • здания, которые находятся в собственности общественных организаций лиц с инвалидностью и их предприятий;
  • здания, которые находятся в собственности религиозных организаций;
  • жилье, принадлежащее многодетным или приемным семьям, в которых воспитывается 5 и более детей.

Налогообложение недвижимости и сделок

В 2015 году положения Налогового кодекса Украины, касающиеся налогообложения недвижимости, претерпели существенные изменения.

Обновлено в соответствии с изменениями в Налоговый кодекс, действующими в 2015 году.

На сегодняшний день существует два основных вида налога на недвижимость.

Во-первых, это налог на владение недвижимостью,

который безуспешно пытались ввести сначала в 2013, потом в 2014 годах. Но в 2015 налог, похоже, таки начнут взимать.

Во-вторых, налог на продажу недвижимости,

взимающийся в отдельных случаях оформления сделок.

Налог на владение недвижимостью

С 2015 года налог распространяется на все объекты жилой и нежилой недвижимости, а также отдельные их доли. В сентябре 2014 года Верховная Рада приравняла садовые и дачные домики к жилым домам и разрешила в них прописываться. Следовательно, такие объекты теперь тоже включены в базу налогообложения.

Взимать налог будут раз в год, исходя из общей площади объекта или нескольких объектов, принадлежащих одному владельцу.

Накануне голосования за бюджет 2015 года представители парламентских фракций договорились предоставить в этом году налоговые льготы для владельцев недвижимости сравнительно небольшой площади.

Льгота составляет 60 квадратных метров для квартир, 120 квадратных метров для домов и 180 квадратных метров для нескольких объектов разных типов (квартиры и дома), которые находятся в собственности одного владельца.

При этом, количество однотипных объектов или их долей в собственности одного владельца, не имеет значения. Количество квадратных метров просто суммируется, и налог будет взиматься за каждый квадратный метр сверх льготных.

Допустим, у вас есть квартира в Киеве площадью 50 квадратных метров и дом под Киевом площадью в 100 метров. Таким образом, общая площадь принадлежащих вам объектов составляет 150 квадратных метров, а значит, платить ничего не придется — вы вполне вписываетесь в льготные 180 кв.м.

Не распространяется налоговая льгота на недвижимость, которая используется с целью получения прибыли, в том числе, для сдачи в аренду. Правда, только в том случае, если такое использование официально, что в украинских реалиях редкость.

Не облагается налогом жилая и нежилая недвижимость, которая находится в государственной и муниципальной собственности или принадлежит неприбыльным общественным организациям, общежития, здания детских домов семейного типа, жилая недвижимость, непригодная для жизни ввиду аварийного состояния, МАФы, промышленные сооружения и здания сельскохозяйственного назначения, используемые для соответствующей деятельности.

Согласно новой версии Налогового кодекса, налог на недвижимость передан в ведение органов местного самоуправления. Они же будут определять и размер налога — максимум 2% от минимальной заработной платы, установленной на начало налогового года за каждый квадратный метр сверх налоговой льготы. На 1 января 2015 года минимальная зарплата в Украине составляет 1218 грн, следовательно, максимальный размер налога — 24,36 за квадратный метр.

Читайте так же:  Уточнение налогового периода в платежном поручении

То есть, если вам, к примеру, принадлежит квартира в 70 кв. м и доля еще одной квартиры, которая находится в общей долевой собственности, в 25 кв. м, налог придется заплатить за 35 метров сверх льготы ((70+25)-60=35), то есть, максимум 852,6 грн (35×24,36=852,6) в год.

Кроме того, местные власти получили право увеличивать размер налоговой льготы как в целом по населенному пункту, так и для каждого отдельно взятого налогоплательщика, исходя из его имущественного положения и уровня доходов.

Единственное ограничение — льгота на отдельного налогоплательщика не может превышать общий размер льготы по данному населенному пункту более чем в 5 раз.

Рассчитывать налог будут контролирующие органы по месту регистрации налогоплательщика. В 2015 году платежные сообщения должны быть отправлены или вручены до 1 июля и оплачены ими в течение 60 дней после получения по месту расположения объекта. Жителям сел разрешено платить налог в кассы сельских или поселковых советов.

В случае перехода права собственности на объект недвижимости, например, продажи или дарения, налог рассчитывается для предыдущего владельца с начала отчетного года по начало того месяца, когда было передано право собственности, а для нового владельца — с месяца, в котором право собственности было приобретено.

Что касается налогообложения недвижимости в недавно сданных домах, он рассчитывается, начиная с месяца, в котором возникло право собственности.

Юридический лица, согласно закону, сумму налога рассчитывают самостоятельно и подают данные контролирующему органу. При этом сумма налога для юридических лиц разбивается на равные части и оплачивается поквартально — до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Налог при продаже недвижимости

Кроме ежегодного налога для владельцев недвижимости, взимается также и налог при продаже оной. Правда, только в отдельных случаях.

Существует четыре основные группы плательщиков налога при продаже недвижимости , группирующиеся по размеру процентной ставки налога.

Согласно п.1 ст. 172 Налогового кодекса Украины, не платят налог продавцы квартиры или ее части, жилого дома в пределах населенного пункта или садового дома, а также земельного участка , не превышающего размера бесплатной передачи (варьируется в зависимости от целевого назначения), но только в тех случаях, если осуществляют продажу не чаще одного раза в течение отчетного налогового года и владеют продаваемой недвижимостью не менее трех лет. Условие о необходимости владения в течение трех лет не распространяется на унаследованную недвижимость.

Налог в размере 5 % платят граждане Украины, продающие недвижимость более одного раза в течение отчетного налогового года, а также те, кто продает недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет. Налог в таком же размере платится и при продаже объекта незавершенного строительства.

Кроме того, налогом в таком же размере облагаются объекты, не охваченные п.1 ст. 172 Налогового кодекса, к которым относятся, в частности, объекты коммерческой недвижимости и земли сельскохозяйственного назначения, на продажу которых пока наложен мораторий.

Налог в размере 15 % от стоимости объекта платят физически лица — нерезиденты в случае продажи или обмена в течение текущего отчетного налогового года более одного объекта недвижимости или владения таковым не менее трех лет.

Помимо этого, нерезиденты платят также налог в размере 17 % номинальной собственности при вступлении в права собственности унаследованным объектом недвижимости.

Кроме того, при оформлении сделки купли-продажи у государственного нотариуса, взимается государственная пошлина в размере 1 % стоимости сделки, сбор в Пенсионный фонд, а также оплачиваются услуги нотариуса — сбор за осуществление нотариальных действий. В случае, если сделку регистрирует частный нотариус, оплачивается ставка, приравниваемая к госпошлине. Правда, сбор в Пенсионный фонд в размере 1 % от стоимости объекта, оплачивается покупателем. В случаях оформления договоров мены, дарения и пожизненного содержания сбор в ПФ не взимается, зато госпошлина взимается от стоимости более дорогого объекта.

Есть отдельные группы населения, которые освобождаются от оплаты государственной пошлины. Это инвалиды великой отечественной войны и семьи погибших во время военных действий, а также приравненные к ним, инвалиды 1-й и 2-й группы, отдельные категории пострадавших от аварии на ЧАЭС.

Вполне вероятно, что условия налогообложения недвижимости в дальнейшем будут меняться, в частности, за счет уменьшения или ликвидации налоговых льгот. Домик, конечно же, будет отслеживать эти изменения.

Кто платит налог на недвижимость в Украине, сколько и как

Содержание статьи (нажмите чтобы перейти к нужному разделу):

Кратко по теме уплаты налога на недвижимость в 2019 году:

Видео (кликните для воспроизведения).

Статья актуальна на 2020 год

Ежегодный налог на недвижимость в Украине обязаны платить как физические лица, так и юридические лица и частные предприниматели, резиденты и нерезиденты. Под недвижимым имуществом подразумеваются как жилые объекты: квартиры, дома, так и нежилые здания и помещения. Поскольку земельные участки облагаются отдельным налогом, о них здесь речь не идёт. Об уплате налога на землю читайте в статье «Как платить налог на землю в Украине».

В этой статье мы расскажем, какой налог на недвижимость с физического лица подлежит уплате в 2019 году, когда платят налог на недвижимость физические лица, и кто от уплаты налога освобождён, как устанавливаются ставки налога на недвижимость в 2019 г., как происходит расчёт налога, и кто его осуществляет.

Что если площадь превышает 300/500 кв. м.

Что касается собственников квартиры/квартир (её части) площадью свыше 300 кв. м. и дома/домов (его части) – свыше 500 кв. м., то для таких плательщиков предусмотрена отдельная дополнительная сумма налога в 25 000 грн.

Не платить эту сумму можно только в случае, если квартира или дом находятся в общей частичной собственности, где каждый платит за свою часть.

Когда платить налог на недвижимость

Срок оплаты налога на недвижимость — в течение 60 дней с момента получения налогового уведомления-решения.

Кто не платит налог на недвижимость

Налоговым кодексом Украины установлены льготные размеры площади домов и квартир, за которые не нужно платить физическим лицам, а именно:

  • 60 кв. м.- для квартир;
  • 120 кв. м. — для жилых домов;
  • 180 кв. м. – если в собственности находятся и дома и квартиры.

Это означает, что если вы — собственник квартиры общей площадью до 60 кв. м. или дома до 120 кв. м., или дома и квартиры, суммарная общая площадь которых – 180 кв. м., значит, налог платить не нужно.

Читайте так же:  Налог на имущество менее 3 лет

Если площадь вашего объекта или объектов превышает указанную льготную площадь, то заплатить нужно за разницу между льготной площадью и общей площадью всех объектов.

Льготная площадь не отнимается от общей в двух случаях:

  1. если объект сдается в аренду (понятное дело, что речь идёт об официальной аренде, о которой известно налоговой службе);
  2. если общая площадь квартир в собственности превышает 300 кв. м., домов 600 кв. м., и домов и квартир, если в собственности находятся и те и другие, превышает 900 кв. м. В таком случае льготная площадь также не отнимается.

В каких случаях продавец не платит налог при продаже квартиры

Налоги с продажи квартиры в 2019 году не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:

  1. если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
  2. если это первая продажа вами недвижимости в течение календарного года.

Налог с продажи квартиры по наследству (квартиры или дома, которые были получены в наследство) не платиться, вне зависимости от того как долго такой объект пребывает в вашей собственности.

Для нерезидентов размер налога при продаже недвижимости в 2019 г. в Украине составит 18%.

Резидентами считаются те, кто имеет место проживание в Украине, вне зависимости от гражданства.

Если же продавец имеет место проживание за границей (по документам), то существует ряд дополнительных условий, которые позволяют определить резидентский статус в Украине. Таким условием может быть, например, регистрация в качестве предпринимателя или постоянное проживание членов семье в Украине.

Какие платежи должен заплатить покупатель

Из обязательных платежей для покупателя законом предусмотрена уплата 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.

Как мы уже неоднократно говорили в предыдущих статьях, указанный сбор не должны платить те, кто покупает квартиру или другое жильё в первый раз, или же если покупатель пребывает на квартирном учёте. Однако реальность такова, что практически ни один нотариус не согласится заверить договор без предоставления покупателем квитанции об уплате пенсионного сбора. Даже если он впервые покупает жильё.

Поэтому покупателю уже после оформления договора купли-продажи приходится самостоятельно заниматься возвратом из бюджета суммы уплаченного сбора. О том, как выглядит такая процедура, сколько она занимает времени и какие несёт затраты, вы можете прочесть в статье «Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры».

Кроме указанного сбора на пенсионное страхование, покупателю нужно будет оплатить административный сбор за переоформление права собственности в Государственном реестре вещественных прав (около 200 грн.).

Расчет может быть наличным или безналичным. Чтобы обеспечить безналичный расчет, покупателю и продавцу необходимо открыть счета в банке и во время сделки сходить в отделение для перечисления средств.

Такой порядок оплаты крайне неудобен для покупателя, для которого важно, чтобы получение средств и подписание договора происходило одновременно. Поэтому лучше всего воспользоваться «выездом банка». Это услуга, которую обеспечивают некоторые нотариальные конторы путём договоренности с банком о выезде представителя банка на подписание сделки и предоставление всех необходимых документов, в частности платёжное поручения о перечислении средств со счёта покупателя на счёт продавца. В таком случае, как правило, на покупателя возлагаются затраты для оплаты указанной услуги (от 2500 грн.).

Услуги нотариуса, как правило, оплачиваются сторонами пополам.

Итого, покупатель оплачивает:

  • сбор на пенсионное страхование в размере 1% от оценочной стоимости объекта;
  • административный сбор (200 грн.);
  • ½ часть стоимости услуг нотариуса;
  • услугу «выезд банка» (от 2500 грн.) – по желанию покупателя.

Дополнительно отметим, что покупка недвижимости на сумму более 50 тысяч грн. приводит к потере права на субсидию, о чём более подробно рассказано в статье «Как получить субсидию».

Налог с продажи квартиры в 2019: информация для продавца

По общему правилу продажа квартиры или другой недвижимости облагается:

  • налогом на доходы физических лиц в размере 5 %;
  • военным сбором в размере 1,5 %.

Размер налогов рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта. Официальная оценка заказывается и оплачивается продавцом у квалифицированного оценщика и подаётся нотариусу для заключения сделки. Стоимость оценки составляет от 2300 грн. Какие требования установлены к отчету оценщика, и можно ли сейчас занижать размер оценки читайте в статье «Оценка квартиры для продажи, дарения, ипотеки».

Налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры. Как правило, большинство нотариусов принимают средства от клиентов и сами обеспечивают оплату налогов с выдачей квитанций. Однако будьте готовы к тому, что отдельные нотариусы отправят вас в отделение банка платить указанные платежи самостоятельно.

Уплата налогов декларируется путём отображения в декларации о доходах физических лиц, которая подаётся до 1 мая (не касается частных предпринимателей) текущего года за доходы, полученные в предыдущем году.

Кроме того, о заключенных сделках и уплаченных налогах налоговые органы информирует нотариус, который заверял сделку.

В случае, если налог был оплачен продавцом, а сделка по каким-либо причинам не состоялась, уплаченный налог можно вернуть при условии подачи декларации и наличия квитанции, подтверждающей уплату налога.

Как рассчитать налог на недвижимость

Выше мы уже говорили о том, что собственники платят налог на квартиры свыше 60 кв. м. и на дома свыше 120 кв. м.

Расчет налога на недвижимость в 2019 году осуществляется исходя из общей суммарной площади всех недвижимых объектов, которая превышает льготную.

Ставка налога на недвижимость 2019 для физических и юридических лиц за 1 кв. м., так же как и льготы по оплате налога, определяется для каждого населенного пункта органами местной власти в отдельных решениях.

Налоговым кодексом установлен максимум, выше которого органы местной власти не могут поднимать ставку. Это 1,5% от минимальной заработной платы, установленной на 1 января года, за который платится налог.

Размер минимальной заработной платы за соответствующий год смотрите по ссылке.

Как платить налог на недвижимость 2019 г.

Налог на недвижимость для физических лиц рассчитывается сотрудниками налоговой, после чего до 1 июля текущего года плательщику должны прислать налоговое уведомление-решение на его налоговый адрес. В уведомлении должна быть указана сумма налога и реквизиты для оплаты.

Что делать, если в уведомлении-решении есть ошибки

Если в полученном документе вы обнаружили ошибки в площади или подсчитанная вами сумма отличается от суммы, начисленной налоговой, обратитесь в налоговую инспекцию для проведения сверки. Если ваши расчёты подтвердятся, вам должны сделать перерасчет и выдать новое налоговое уведомление-решение.

Если налоговая отказывается пересчитывать налог, вы имеете право обжаловать налоговое уведомление-решение в вышестоящую налоговую или же в суд. О том, как обжаловать уведомления-решения будет написано в отдельной статье.

Читайте так же:  Налог на недвижимость личный кабинет налогоплательщика

Кратко по теме налогов при продаже недвижимости в 2019 г. в Украине

Статья актуальна на 2020 год

В случае продажи квартиры, дома или их части, вам стоит заранее узнать о том, как происходит налогообложение такой сделки и о других платежах.

Из статьи вы узнаете, какие налоги и платежи «лягут» на плечи продавца, а какие – на покупателя. Во всех подробностях мы расскажем, какие справки сколько стоят, кто их должен получить и зачем. Также остановимся на том, в каких случаях продавец освобождается от уплаты налогов.

Как оформляется купля-продажа квартиры в Украине

О том, как правильно заключить договор купли-продажи квартиры в Украине 2019 г., мы уже говорили в отдельной статье «Как оформить договор купли-продажи квартиры в Украине». В частности, из неё вы узнаете, какие нужны документы для сделки, как искать покупателей и с какими трудностями может столкнуться продавец и покупатель.

Поэтому в данной статье мы не будем подробно на этом останавливаться, а только отметим важные моменты:

  1. Купля-продажа недвижимости в Украине осуществляется через нотариусов, а информация о переходе права собственности вносится в Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество. Только с момента внесение такой записи нотариусом покупатель приобретает все права на квартиру, а также обязанности в отношении уплаты налога на недвижимое имущество. О том, в каком размере платиться налог на недвижимость читайте в статье: «Кто платит налог на недвижимость, сколько и как».
  2. Сделку можно оформить у нотариуса, как частного, так и государственного, или по месту нахождения имущества или по месту прописки одной из сторон. Как в первом, так и во втором случае нужно будет оплатить услуги нотариуса. Естественно, что услуги частного нотариуса обходятся дороже, чем государственного. Однако обращаясь к частному нотариусу, вы экономите своё время. Стоимость услуг нотариуса оплачивается, как правило, покупателем.
  3. Размер налогов на продажу квартиры в Украине в 2019 году не зависит от того, к какому нотариусу вы обратились.

Какие же платежи и налоги нужно заплатить покупателю и продавцу при покупке-продаже квартиры.

Кто будет платить налог на недвижимость

Налогоплательщиками являются собственники недвижимого имущества, вне зависимости от того принадлежит им весь объект целиком или только его часть, являются они резидентами или нерезидентами.

Если вы — собственник только части недвижимого имущества, вы и остальные совладельцы будете платить каждый за свою часть отдельно, если:

  • ваши части прописаны в документах (это общая частичная собственность);
  • если объект поделен в натуре (у дома есть отдельные входы, у каждого свой адрес) и это соответствующим образом оформлено.

Если квартира, дом или другой объект находится в общей совместной собственности, то есть без определения в документах частей совладельцев (например, в случае, если это приватизированная квартира), тогда вы и остальные совладельцы должны определиться, кто будет платить по общему согласию или же по решению суда.

Если вы этого не сделаете и не заплатите налог, то от разбирательств с налоговой это вас никак не избавит, в том числе от начисления штрафов за несвоевременную уплату.

Что будет, если не платить налог на недвижимость

За несвоевременную уплату налога на недвижимость законодательством Украины предусмотрена ответственность в виде штрафов. Так, если задержка по уплате составляет не более 30 календарных дней, помимо самого налога, придётся доплатить штраф — 10% от размера налога. А если вы не платите более 30 календарных, то размер штрафа вырастает до 20%.

Кроме штрафов, налоговая инспекция может насчитать еще и пеню (это штраф, размер которого увеличивается ежедневно).

Размер пени зависит от размера учетной ставки Национального банка Украины, которая периодически меняется. Пеня начисляется в размере 120% годовых учетной ставки. То есть при подсчете необходимо учитывать количество дней в году и количество дней просрочки.

Если вам на почту не приходило налоговое уведомление-решение, обязанность платить не возникает. Учтите, что долг налоговой службы отправления уведомления-решения считается выполненным, если оно было отправлено на ваш налоговый адрес и либо было вручено, либо вернулось по окончанию сроков хранения. То есть если вы не живёте по адресу прописки и именно по этой причине не получили решение о налоге, вы не освобождаетесь от его уплаты.

В каком размере платить налог на продажу квартиры в Украине

Содержание статьи (нажмите чтобы перейти к нужному разделу):

Кто имеет льготы на уплату налога на недвижимость

Льготы на уплату налога на недвижимость в виде освобождения от уплаты предоставляются:

  • многодетным и приёмным семьям (пять и более детей);
  • детям-сиротам, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (не более 1 объекта на ребёнка);
  • общественным организациям инвалидов, религиозным организациям, детским домам семейного типа, а также ряду других государственных и частных организаций, определенных Налоговым кодексом Украины.

Не подлежит налогообложению также общежития и непригодные для жизни квартиры и дома в аварийном состоянии, признанные такими по решению коммунальных органов.

Оплата государственной пошлины при покупке-продаже квартиры

Кроме всех указанных платежей, при заключении договора купли-продажи уплате подлежит государственная пошлина в размере 1% от оценочной стоимости объекта. Как правило, этот платёж оплачивает продавец.

Нужно отметить, что Декрет Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» предусматривает уплату пошлины при оформлении договоров государственными нотариусами. Что касается частных нотариусов, то ситуация несколько сложнее. Если раньше платеж был обязательным, то начиная с 2019 г., его взимание было отнесено на усмотрение самих частных нотариусов. Об этом, а также о категориях лиц, которым полагаются льготы при оплате государственной пошлины, читайте в статье «Отмена пошлины при продаже согласно указу президента».

Дополнительные платежи с продавца

Если продаваемые объект не зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, при заключении сделки продавец обязан получить справку о регистрации такого объекта в БТИ. Стандартный срок подготовки справки – 5 рабочих дней, стоимость около 600 грн. Однако, если вам нужна ускоренная подготовка справки (например, при срочной продаже), стоимость получения справки в течение одного дня составит около 2500 грн. Более подробно о том, что такое Государственный реестр прав на недвижимое имущество читайте в статье «Как зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество».

Также продавцу необходимо будет оплатить нотариусу стоимость справки о лицах, чье место проживание зарегистрировано в квартире («справка о прописанных»). Ехать за справкой никуда не нужно. Её подготовку и оплату обеспечивает нотариус. Стоимость справки у наших нотариусов составляет 200 грн.

Получение справки гарантирует покупателю, что в квартире на момент продажи никто не зарегистрирован. Не стоит и говорить, что до момента оформления сделки всех прописанных необходимо выписать (если стороны не оговорили иное).

Читайте так же:  Подоходный налог с инвестиционного вклада

Итого, продавец оплачивает:

  • Налог с доходов физических лиц и военный сбор (5+1,5% от оценочной стоимости), если не освобожден от уплаты данных налогов в случаях, указанных выше;
  • Стоимость оценки квартиры (от 2300 грн.);
  • Справка о прописанных (200 грн.);
  • Государственная пошлина в размере 1% от оценочной стоимости объекта;
  • Справка о регистрации квартиры из БТИ (стоимость получения в обычном порядке — 600 грн.), если квартира не зарегистрирована Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Налог на нежилую недвижимость

Немного из истории вопроса

Нежилая недвижимость до 2015 году не являлась предметом налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Однако, в декабре 2014 года законодатели по давней традиции почти «под елочку» сделали подарок налогоплательщикам и внесли изменения в Налоговый кодекс Украины (далее НК).

Таким образом, с 2015 года нежилая недвижимость стала объектом налогообложения. Но из всех правил есть исключения, в данном случае без них тоже не обошлось. Например, не являются объектом налогообложения:

— имущество, принадлежащее органам государственной власти и местного самоуправления;

— здания промышленности , в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий;

— здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности;

(полный перечень объектов, по которым не взимается налог, см. в п. 266.2.2. НК Украины).

Поскольку такой налог отнесен к местным, то полномочия по установлению его размера и дополнительных льгот закреплены за органами местного самоуправления. Так, в отношении имущества находящегося в пределах территории г. Одесса такие полномочия принадлежат Одесскому городскому совету.

Во исполнение требований НК, местные органы в 2015 году начали массово принимать решения об установлении размера налога на имущество. Например, в г. Одессе размер налога впервые был утвержден решением Одесского городского совета №6258-VI от 21.01.2015р. Фискальные органы, в свою очередь, принялись пополнять бюджет доначисляя налог начиная собственникам нежилого имущества с 2015 года.

Наибольшего распространения получили обращения в суд по вопросам коллизийности норм относительно времени, с которого должен уплачиваться налог, его размера и оснований для освобождения от его уплаты. Именно в контексте данных споров мы и рассмотрим вопрос взимания налога на недвижимое имущество, отличное от земельного налога.

Нарушение порядка изменения налогового законодательства

Следует отметить, что законодатель регулярно игнорирует нормы налогового законодательства, которыми устанавливаются его основные принципы.

Так, в соответствии с положениями п. 4.1.9 ст. 4 НКУ изменения в любые элементы налогов и сборов не могут вноситься позднее чем за шесть месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки.

Как видим, даже в вопросе налога на недвижимость законодатель изменил правила игры в канун нового года, чем был нарушен принцип стабильности налогообложения.

Согласно ч.1 ст.3 Бюджетного кодекса Украины – бюджетный период для всех бюджетов, составляющих бюджетную систему Украины, составляет один календарный год, который начинается 1 января каждого года и заканчивается 31 декабря того же года. Поэтому введение нового налога или изменение его ставки в течение бюджетного года является грубым нарушением законодательства.

Что касается аналогичных случаев изменения общегосударственных налогов, то суды, как правило, принимали сторону налоговиков, поскольку основанием для изменений были законы, которые по своей силе приравниваются к Налоговому кодексу Украины. В контексте налога на имущество, законом (НКУ) установлена лишь граничная ставка налога, в то время как сам размер устанавливается подзаконным актом – решением органа местного самоуправления. Учитывая вышесказанное, начисления и взимания налога на нежилую недвижимость в 2015 году являлась незаконной.

Освобождение от налога промышленной недвижимости

Осенью 2016 г. началась череда проверок субъектов хозяйствования по основаниям неуплаты налога на недвижимость, последствиями которых было доначисление суммы налоговых обязательств.

Зачастую, предметом спора в таких делах касается именно налог, начисленный на нежилую недвижимость, которая используется в хозяйственной деятельности.

Позиция налоговых органов по данным вопросам вызывает множество вопросов и недоразумений, не говоря об ее необоснованности с правовой точки зрения. Частично ее можно установить из разъяснений, размещенных на порталах территориальных органов ГФС (для примера: http://kyivobl.sfs.gov.ua/media-ark/news-ark/272434.html), а частично – исходя из манеры поведения самих налоговиков при проведении проверок.

Напомним, что положениями НК Украины определено, что не являются объектами налогообложения, здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий (подпункт «є» подпункта 266.2.2 пункта 266.2 статьи 266 НКУ).

Однако, фискальные органы, мягко говоря, очень широко трактуют данную норму и требуют доказательства не только того, что объект недвижимости является зданием промышленного назначения, но и в нем ведется непосредственная производственная деятельность.

К счастью, здравый смысл и судебная практика говорят о другом. Найден консенсус о необходимости соблюдения всего 2 критериев, по совокупности которых недвижимое имущество не подлежит налогообложению:

— объект недвижимости является зданием промышленности;

— данное здание принадлежит промышленному предприятию.

Для определения подпадает ли ваш объект недвижимости под критерии здания промышленности – следует обратиться в Национальный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000, утвержденный Государственным комитетом Украины по стандартизации, метрологии и сертификации (приказ от 17.08.2000 N 507). Именно на этот документ ссылаются как налоговики, так и суды.

Когда речь заходит о промышленном предприятии, то следует обратить внимание, что суды рассматривают данный термин в широком контексте и применяется как в отношении физических лиц-предпринимателей, так и юридических лиц. При этом основным критерием являются виды экономической деятельности, которые осуществляет такой субъект хозяйствования согласно данным государственного реестра.

Следует отметить, что никаких требований относительно подтверждения фактического выполнения промышленных операций непосредственно в объекте недвижимости законодательство не содержит, а потому, даже при проведении внеплановых проверок, вы не обязаны предоставлять такие сведения – поскольку это выходит за пределы вопросов проверки.

В контексте подобных споров интересной будет позиция, изложенная в Постановлении Верховного Суда / КАС по делу № К / 9901/1438/17 от 31.01.18, которым суд поддержал налогоплательщика, отметив, что поскольку истец является собственником нежилого здания, которое по требованиям ДК 018-2000 относится к классу (код 1251) «Здания промышленные», то отсутствуют основания для начисления налога на недвижимое имущество и обязанность его уплаты.

Алексей Ющенко

Видео (кликните для воспроизведения).

руководитель корпоративной практики, адвокат АО «КФ «ДОМИНАНТА»

Источники

Налог на коммерческую недвижимость украина
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here